Nuestro Derecho carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias, aunque existen dispersas a lo largo del ordenamiento, previsiones legales que tienen en cuenta el cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, que introducen excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanda y del principio de la responsabilidad del deudor. Dichas excepciones son básicamente dos y su aplicación al arrendamiento de uso distinto de vivienda es el siguiente:
La primera, la IMPOSIBILIDAD SOBREVENIDA y la cláusula REBUS SIC STANTIBUS.
El artículo 1105 CÓDIGO CIVIL recoge la primera de las excepciones respecto al cual nuestro alto tribunal tiene señalado que la figura de «imposibilidad sobrevenida», no se aplica a deudas de dinero. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (RJ 2017, 3962) afirma que, conforme a nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero, como sería el pago de la renta.
En otras palabras, cuando nos situamos ante un incumplimiento de una obligación dineraria no hay imposibilidad sobrevenida que extinga la obligación sino insolvencia del deudor por tanto la imposibilidad sobrevenida tan sólo resultará aplicable a las obligaciones de entregar cosa determinada, cuando ésta se perdiera o destruyera sin culpa del deudor y antes de haberse constituido éste en mora, o cuando la entrega de esa cosa resulte legal o físicamente imposible, y a las obligaciones de hacer cuando se den estas dos últimas circunstancias pero nunca a las obligaciones dinerarias como la presente.
La segunda de las excepciones es la aplicación de la alteración sobrevenida de las circunstancias o clausula REBUS SIC STANTIBUS que ha sido regulada jurisprudencialmente y que tiene por finalidad, en principio, la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida, habiéndose negado tradicionalmente por la jurisprudencia efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato. Este sería la única excepción que procedería en el presente caso, ante la imposibilidad de apertura al público del local, por el decreto del estado de alarma, pero como desarrollamos a continuación la regulación jurisprudencial, desgraciadamente tampoco ha sido regulada en el sentido que en este momento pretenden darle algunos inquilinos de locales de negocio.
El TRIBUNAL SUPREMO ha señalado que no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación o como ante en la que nos encontramos ante la imposibilidad de apertura de negocio.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 octubre de 2017 (RJ 2017, 4871) sostiene que la cláusula rebus no puede ser de aplicación en un supuesto de desistimiento unilateral en un arrendamiento, instado por el arrendatario como consecuencia de un descenso en el volumen de su negocio causado por la crisis económica.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 marzo 2018 (JUR, 2018, 86865), en la que el arrendatario, explotador de una instalación hotelera, solicita al amparo de la cláusula rebus una modulación judicial del canon arrendaticio pactado a raíz de los resultados negativos de la actividad hotelera en el local arrendado como consecuencia de la crisis económica
Igualmente, el alto tribunal tiene señalado que el acaecimiento de circunstancias sobrevenidas e imprevisibles no es relevante si el contrato contiene reglas de asignación del riesgo a uno de los contratantes. En este sentido, no sería posible la aplicación de la cláusula rebus cuando el riesgo sea un elemento del contrato (y, por tanto, la cláusula rebus no se aplica a los contratos aleatorios o cuando la alteración sobrevenida forme parte del riesgo asumido por una de las partes.) QUE EXISTA UNA CLAUSULA EN EL CONTRATO QUE ESTABLEZCA QUIEN ASUME EL RIESGO EN CIRCUNSTANCIAS DE FUERZA MAYOR, ya que la cláusula rebus no es obviamente Derecho imperativo, sino que es una regla supletoria, que permite a los tribunales asignar o dividir pérdidas de riesgos, excluidos aquellos considerados como «riesgo normal» del contrato o aquellos en los que como hemos señalado en el contrato existe una cláusula que establece quien asume el riesgo en dichas circunstancias.
Aclarado lo anterior y refiriéndonos a la situación actual debemos decir que la obligación del arrendatario de un local de negocio destinado a un comercio que tiene prohibida su apertura por la crisis del coronavirus tiene como obligación esencial frente al arrendador el pago de la renta convenida (que puede haberse convenido de forma mensual, anual o en otros plazos). Se trata de una obligación dineraria que no resulta de imposible cumplimiento y, por tanto, no estaremos ante el caso fortuito o la fuerza mayor. El arrendador está cumpliendo plenamente con su obligación, esto es, se respeta la posesión, uso y disfrute del arrendatario del local, por lo que no parece razonable trasladar al arrendador las consecuencias de la imposibilidad de la apertura o imponerle una suspensión del contrato, ya que la suspensión del contrato no está contemplada en ninguna norma civil y parece evidente que un contrato de arrendamiento en el que el arrendatario sigue detentando la posesión, uso y disfrute del local no puede suspenderse. LO QUE LAS AUTORIDADES HAN PROHIBIDO NO ES LA POSESIÓN Y OCUPACIÓN DEL LOCAL SINO SU APERTURA AL PÚBLICO.
Nuestro asesoramiento en este sentido es negociar con los arrendadores la bajada o suspensión del pago y firmarlo como anexo al mismo pero NUNCA UNILATERALMENTE dejar de pagar.